北京棚改推行 一次性招標
??1月20日，住房和城鄉建設部部長陳政高提出要創新棚改體制機制。在棚改模式創新的指導思想下，北京市在棚改中推行“一次性招標”的模式引發瞭業界關註，被認為是土地出讓模式的一次突破。
??2014年6月，北京市國土局出臺瞭《北京市棚戶區改造前期工作及擬改造土地使用權一次性招標的指導意見（試行）》（京國土儲〔2014〕289號）（以下簡稱“289號文”），提出“棚戶區改造前期工作及擬改造土地使用權一次性招標”等一系列新政策以助推棚戶區改造。此外，該文件還將棚改項目一級開發投資利潤率上限從8%提高到15%。
??“在289號文中，一次性招標和15%的利潤率是一個重要的信號。”一位不願意透露姓名的房地產企業負責人對中國房地產報記者表示。在他看來，目前北京招拍掛市場優質地塊一地難求，而參與棚戶區改造不僅能獲得較高的改造利潤，而且可以通過一級開發控制二級拿地的價格，這樣的操作模式下棚戶區改造或將成為房地產企業曲線獲得土地的一種途徑。
??“一次性招標”規避二級開發招拍掛
??對於一次性招標的操作，新興宏基地產顧問機構的分析師陳向玲解釋為，“北京市國土局對納入政府統一實施的棚改項目國有用地，依據城市規劃合理劃分宗地，宗地內隻要含有回遷安置房（定性為商品房）的，原則統一將拆遷及擬改造土地的使用權通過招標方式一並在土地市場中確定土地使用權人。”
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??長期以來棚戶區改造存在諸多難題讓開發企業望而卻步，而“拆建分離”和高成本低利潤便是核心。
??首佳地產顧問機構的分析師認為，目前劃入棚戶區改造范圍的項目，無法實現或者停滯的原因都是改造成本高，難以達到資金平衡，這種高風險低收益的項目，使得投資主體難以啟動項目，積極投資。同時，“拆建分離”模式無法確定實施主體是後續的二級開發建設主體，造成實施主體的權益不明晰，因缺少抵押物，項目融資能力不足等問題導致該項目難以融資。另一方面，棚戶區改造項目在完成服務征收後，經營性用地須通過招拍掛方式出讓，也影響瞭實施主體對房屋征收、安置工作的積極性。
??289號文出臺之後，緊接著2014年7月2日，北京市政府出臺瞭《關於加快棚戶區改造和環境整治工作的實施意見》（以下簡稱“18號文”）。
??該文件規定，規劃含有回遷商品住房的，可將棚戶區改造前期工作及擬改造土地的使用權一並在土地市場通過招標方式確定土地使用權人。這意味著，通過一次性招標，同時確定瞭前期工作的實施主體、規劃含有回遷商品住房的建設用地的土地使用權人。
??一級開發利潤
??上限提至15%
??值得一提的是，此次“289號文”實施一次性招標的權限下放瞭。文件中提出，北京市棚戶區改造前期工作及擬改造土地使用權一次性招標工作，由區縣棚戶區改造主管部門牽頭編制一次性招標方案，並報區縣政府批準。北京市國土資源局負責提供交易平臺，位於城六區的項目在市土地交易市場進行招標活動；位於遠郊區縣的項目在區縣分市場進行招標活動。
??“權限下放意味著一次性招標的可操作空間更大瞭，因為北京城六區內可開發的棚戶區項目並沒有遠郊縣多。”上述房地產企業負責人表示，“據我瞭解，在遠郊縣在企業參加棚戶區改造一級開發可以操盤一定規模的土地，再通過變相聯動的方式從二級市場低價摘得土地”。
??更核心的是，289號文提出瞭資金平衡測算規定。該規定指出，中標人進行資金平衡測算，確定用於資金平衡的商品房建築規模，該部分商品房可作為本區縣其他棚戶區改造，重點工程對接安置房使用，或作為保障性住房配租配售。
??“這對於投資者是一個利好，因為資金平衡可以把成本做大，要商品房規模更大一些，這樣的話平衡掉成本以外的規模就可以對外銷售。此外，以往8%的利潤率太薄，此次文件中提出將棚戶區改造的項目投資利潤不得超過15%，提高瞭企業參加棚戶區改造的積極性。”上述房地產企業負責人表示。
??首佳地產顧問機構的分析師認為，“對於開發企業而言，棚戶區改造項目自身實現資金平衡，能夠保證開發企業獲得相應合理的投資利潤，促使其盡快完房屋征收工作，進而進行回遷安置房及用於資金平衡的商品房的建設，以盡快回籠資金，保證瞭開發企業對房屋征收工作的積極性。對於銀行而言，因為開發企業為用於資金平衡的商品房建設主體，項目能夠實現整體資金平衡，保證瞭企業的還款能力，大大降低融資難度。而對於政府而言則是最大限度的降低瞭項目爛尾的風險，保證瞭政府這項民生工程的順利實施。”
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/10495967845944195335007.shtml
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