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經濟參考報發達國傢房產稅為什麼能平抑房價
十八屆三中全會提出，加快房地產稅立法並適時推進改革。事實上，征收房產稅在許多發達國傢早已成為慣例，長期以來積累瞭豐富的經驗。由於其具有普遍征收、突出公益、抑制投機的特點，為多數國民所接受，成為地方財政收入的主要來源，平抑房價的主要工具，社會公平的重要手段。
民間信貸年息6趴房地產稅實施全民征收適時調整稅率
國外房地產稅一般包括瞭房產稅和地產稅，征收的范圍非常廣泛，多數國傢為全民征收，但一般會對政府、宗教、慈善等非營利組織免稅，對傢庭自用住宅設一定的寬免，對低收入傢庭也會有一定抵免額。
房地產稅是財產稅的一種，按照房地產的價值來征稅。房地產的價值有的國傢按房地產交易時的價格征收，但每隔幾年就要重新評估；有的國傢每年按照房地產的市價征收。
國外房地產稅的稅基稅率經常進行適時調整。在美國，一方面，房產稅按評估價格征稅，稅基隨房價市場波動呈正向運動，並作相應調整。另一方面，稅率隨經濟景氣度呈反向運動：在經濟繁榮時期，房地產價格隨之上升，稅源充裕，政府會因此降低稅率；在經濟不景氣時期，稅源匱乏，政府需要通過提高稅率來彌補財政赤字。許多發達國傢為簡化評估手續，都建立瞭完備的房地產交易數據庫，通過預先設計好的程序就可以便捷地獲得特定房產的近似市場價值，這些做法有力地推動瞭房產稅的管理和征收工作。
突出公益性抑制房地產投機
在國外，征收房地產稅最重要的目的是保證地方財政有充足來源，一般占地方財政收入的70%左右。在國外民眾很少抱怨房地產稅，其中的重要原因是國外房地產稅主要用在公共開支上，如園林、消防、教育、公交、博物館等領域，取之於民，用之於民。
一般而言，房地產稅稅率高的地方，公共設施和公共服務質量要好於其他地區。例如，中小學校的等級比較高，有的地區從幼兒園到高中免學費，並為學生提供免費午餐和校車免費接送等。在美國，一個區域房產稅的征收可以由本轄區納稅人決定，如果納稅人認為不需要更多的公共服務，則可以通過選區民意代表提出削減某些預算的提案，進而少交房產稅。
抑制房地產投機、管控房價並不是國外房產稅的主要功能，但由於征管環節設置較為科學合理，一定程度上對房地產市場價格會產生積極的調控作用。
在國外，依靠房產稅調控既有成功例子，也有失敗例子。韓國曾在本世紀初為抑制房地產市場泡沫，多次增加房產稅稅負，導致一些房價較高地區業主承擔瞭大額房產稅，卻未能有效刺激這些地區房產流通，也未能抑制房價，最終以失敗告終。新加坡則對開發商和富人增收高額房地產稅，而對占住戶總數中低收入者提供由政府控制戶型和房價的房屋，並對其他困難群體給予更優惠的住房政策，區別性房產稅幫助新加坡有效抑制瞭房價的上漲，同時保障瞭居民住房。
美國：房地產稅凸顯"公共財政"特點
美國房地產稅是在房產保有環節進行征收，具有收入與支出、稅負與公共服務對應性強的顯著特點，展現出較強的生命力。經過長期實施與不斷完善，目前已發展成為美國財產稅中最核心的部分。
房產稅成地方政府主要收入來源
美國財產稅是美國地方政府的主要自有財源，在美國歷史上甚至一度占到美國地方政府收入的絕大部分，在征收方式、稅率確定等方面具有明顯特點。
首先，房地產稅征稅規模實施全民征收，是地方政府財政收入的主要來源，也是居民在住宅消費上的第二大支出。房地產稅征稅依據是以房地產核定價值作為計稅依據。核定價值由兩部分構成，一是房屋本身的價值，主要依據購買時的價值、裝修增加值、市場增值等；二是土地的價值。地方政府將房地產核定價值的一定比例作為征稅值，然後確定房地產稅稅率，各地比例一般在1%-3%，實際繳納的房產稅金額為房地產征稅值乘以房地產稅稅率。
其次，美國采用不同的方法對房地產進行估值。一是市場比較法，即以相似房地產的市場價值為參考依據對被評估的房地產進行估值，一般適用於較簡單的住宅類的評估；二是成本核算法，即用建造成本與折舊情況評估房地產的價值，一般用於評估遊樂場、運動場、電影院、飛機場、醫院等大型公共建築；三是收入分析法，即根據租金收入用投資回報率測算出房地產的市值，這種方法一般用於商業出租等房地產的評估。
再次，美國地房產稅稅率經常變動，房產稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學區稅率三部分組成。20世紀90年代以後，州政府的房產稅大幅縮減，主要劃歸各地地方政府，約占地方政府財政收入的85%-90%。各級地方政府確定房產稅率受到州稅法制約，隻有獲得州政府的批準後方能實施。
實施征核分離特殊群體享有優惠
美國房地產價值的評估與房地產稅的征收管理分開，價值評估由核稅官員完成，征收管理由稅務官員負責。在房產稅的評估方面，美國房地產評估師協會(SR E A )成立於1935年，是北美最大的獨立性房地產評估師組織，專業的核稅官員對房地產價值進行估價。如果納稅人對估價有異議，可以通過提起復議或上訴。在征稅管理制度方面，美國建立瞭私人財產登記制度，擁有相對完善的個人財產記錄，便於規范化的管理，並與個人信用制度和存款實名制相配套，方便稅務當局掌握納稅人資料。采用網絡化管理房產信息，房產評估後可以網上納稅。
美國房產稅征收程序如下。首先，核稅官員在規定時間對房地產計稅價值進行核定，一般一年核定一次；然後，市、鎮政府根據房地產計稅價值以及財政預算確定稅率，並由稅務機關執行；最後，征稅官員計算出納稅金額，並以郵寄形式通知納稅人，或者通過計算機發給相關金融部門代為繳納。
上海財經大學不動產研究所常務副所長陳傑教授介紹，每一次超過瞭繳費期限，將要支付納稅額10%的罰金；若是連續5年未繳納房地產稅，房產將被政府沒收和拍賣。所以，雖然美國房價便宜，購房均價22-25萬美元，但光能買得起房不行，能持續繳納財產稅才能真正成為房主。之前底特律樓市崩盤，不少獨棟房子賣幾美元，其中多數是房主因為失業而繳納不起財產稅、拖欠巨額財產稅，不得不廉價拍賣。
在征收環節，美國還對特殊群體實施瞭各種房地產稅優惠政策。如政府公共部門、非營利組織、教育組織、宗教組織所有或占有的物業免征房產稅；由政府所有或者占有的物業免征房地產稅；美國各州對於自用住宅實施一定額度的免稅，各州免稅額不盡相同，對弱勢群體包括老人、殘疾人、低收入房產所有者、退役軍人及配偶、農業用地等實行抵免制度，可以抵頂或退還部分個人所得稅或退休現金等。
房產稅收入主要用於公共事業
美國房產稅是地方政府機構所需經費的主要來源，對政府部門的正常運轉起到至關重要的作用宜蘭縣循環信貸。房地產稅的稅收收入主要用於公共事業。
美國以及主要西方國傢，對房屋持有環節的課稅都是在財產稅這個欄目中征收。房產稅都是地方稅，由地方政府自行立法制定。美國50個州征收房產稅，征稅主體是郡政府、市政府、和學區政府(美國特殊的最基層財政主體)，而聯邦和州政府則不征收財產稅。
以舊金山為例，2010-2011年間，由1%的固定房地產稅稅率征收來的財產稅，57%由舊金山郡市兩級政府統一支配，25%由教育發展基金會支配，7.7%由舊金山學區政府支配，3%由兒童基金會支配，2.5%由圖書館基金會支配，2.5%由公共場所基金會支配，1.44%由舊金山社區學院支配，0.63%提交給灣區高速交通委員會支配，0.21%貢獻給灣區空氣質量控制委員會。此外還有很多很小的專職委員會和公共基金都預先得到相應分配。
三方面借鑒美國房地產稅征收經驗
上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建等專傢認為，可以從以下三方面借鑒美國經驗，制定適合我國國情的房地產稅征管原則和辦法。
首先，以地方為主，將開征權和課稅規則交給地方，因為地方政府才最接地氣、最瞭解居民實際公共服務需求和相關財政投入缺口。"地方"級別可以從地級市開始(直轄市則為市為一級單位)，區縣級單位也可以申請對房產稅的稅率及免征額度根據本地情況進行微調。
其次，註意稅收負擔的公平性和可行性，合理設定免征面積或免征額度。國外財產稅沒有房產免征面積之說，但有免征額度，免征額度比免征面積更合理。針對我國城市40%以上房產是房改房、房產價值高但房主收入不一定高的實際情況，也為減少推廣難度，可以設計按照傢庭為單位給予一定的免征額度。
最後，稅率恰當，稅負有增有減。稅率可具有地方靈活性，如何最優化原則上由地方自行掌握平衡，但中央初期要有所調控，樹立示范和標桿效應。同時，為減少征收阻力，房產稅負有增就要有減，盡量取消房產交易環節的各種營業稅費。
德國：房地產稅分類征收控房價
德國房地產稅征收以不動產交易稅為主，交易環節稅負重，持有環節稅負輕，抑制房地產投機效果明顯。專傢認為，我國可部分借鑒德國區分短期持有和長期持有，在征免稅上區別對待的做法，達到有效征稅和成功遏制較高房價的目的。
分類征收簡便易操作
德國房地產稅分為交易環節稅和保有環節稅兩大類，交易環節稅收主要包括土地交易稅與資本利得稅，保有環節稅主要是土地稅，其征收制度設計簡便易於操作。
首先，土地交易稅作為一種特別流轉稅，納稅主體為土地轉讓方與受讓方，征稅對象為德國境內地產的轉讓交易。計稅依據一般為交易價格，若交易價格不存在或無法確定，則應按照德國資產評估法的相關規定以地產評估值為基準，一般為市場價值的60%至80%。為鼓勵居民擁有自己的住宅所有權，並打擊炒房者的投機行為，德國政府多次調整土地交易稅稅率，2010年土地交易稅的普通稅率為3.5%至5%，土地所在州政府可以具體確定適用稅率。
其次，在資本利得稅環節，德國政府將稅收措施作為房地產市場調控的基本手段，用於出售的房地產除瞭要交土地交易稅，出售持有10年以內的不動產按照個人所得稅的標準累進稅率征稅，對出售已擁有10年以上的房地產所獲得的收益不征個人所得稅。在符合條件情況下，將出售房地產的資本收益用於購買另一替代房產時，該資本收益免征資本利得稅。
此外，在土地稅環節，自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交納不動產稅，隻交納宅基地的土地稅。土地稅實際上是政府向德國境內的地產(包括土地、地面建築物)征稅，稅金的多少則按照登記的地產狀態和價值確定。其征稅基礎為每年初按照稅收評估法(根據成交土地的價格得出同類土地的納稅價值)所確定的課稅標準價值，一年一繳。德國各市鎮仍有較大的土地稅調控空間，可以制定適合的稅率。
征收"重交易輕持有"稅收豁免普惠居民
德國房地產稅制具有重交易環節，輕持有環節，短期交易征重稅，長期持有交易免稅，稅收體現公平原則等諸多特點。
德國將房地產稅重點放在交易環節，既征交易稅，又征所得稅，並依據持有時間長短區別對待。持有不到10年轉讓征收資本得利稅，而持有10年以上免稅。有利於抑制房地產過於短期交易，促使長期持有，減少市場投機。
房產持有中的房地產稅主要針對商用房產，居民住房免稅；居民基本住房隻繳納建築用的土地稅，對建造和購房實行稅收優惠和財政補貼，體現瞭保護居民住房消費的政策意圖。
德國房地產價格長期穩定，據統計，從1977年至今的30多年裡，德國平均房價僅上漲瞭60%，而平均每年漲幅不過是2%，如果扣除物價上漲因素，德國房價實際上是在縮水。
在稅收豁免上，公共土地(如公園、墓地)、當局公共的土地及建築物、聯邦鐵路、教堂、醫院、科研和教育機構以及軍用設施和市政公司等，享受土地稅豁免政策。長期以來，德國政府高度重視居民對房地產的基本需求，對房地產的買賣和經營予以嚴格的區別對待，對自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需繳納房產稅，隻是對房基地征收土地稅。
德國房地產稅征收制度的啟示意義
上海財經大學公共經濟與管理學院朱為群教授認為，德國房地產稅收與我國比較接近，重交易環節征稅，輕保有環節征稅，其房地產稅收政策給我國以下啟示。
一是德國將房地產作為社會福利機制的重要一環，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一，對購房實行稅收優惠和財政補貼，把房地產稅收放在交易環節，而且根據實現交易，以及盈利征稅，體現漲價歸公稅收理念和負擔能力原則，鼓勵居民購房，並長期持有，抑制投機。
二是德國保持房地產價格穩定與沒有實行土地批租，而是采取年租制有一定關聯，由於采取土地使用權的年租制，以及國傢對建造和剛剛購置住宅稅收優惠和財政補貼，使房地產成本降低，價格得以控制。
三是對居民基本住房進行保護。德國房地產稅制對居民住房不征稅，對建造和剛剛購置住宅稅收優惠和財政補貼，體現瞭對民生的特別關懷。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-18/08372611588.shtml
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